房屋买卖合同案件评析

                                         ----关于无证房买卖合同效力

案情简介：

2009年12月，章某（为保护当事人隐私，此处用化名，下同）通过房屋中介公司与李某订立了房屋买卖合同一份，合同约定：李某将其位于市区的拆迁安置房一套出售给章某，房屋面积为98.5平方（具体面积以房管部门测绘为准），房屋总价款为198000元（按套定价）。购房款支付方式为：合同订立时支付50000.00元（含定金10000。00元）；合同签订后十日内支付47000.00元,余款10000.00元通过银行按揭一次性付清。交房方式为：款清交房。同时合同还对违约责任、房产证办理及过户等条款进行了约定。合同签订当日章某将第一笔款项支付完毕。当章某准备交付第二笔款项时，李某却以所卖房屋无房产证合同效为由欲违约，并拒收第二笔款项。

争议焦点：双方所签订合同是否有效？无房产证房屋是否能买卖？

律师分析：

一、房屋类型：房屋的分类繁多，在现实生活中遇到的房屋纠纷主要涉及以下几种：
商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般就是指二手房。
拆迁安置房：是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户。
二：调整法律：
商品房买卖合同主要受《城市房地产管理法》、《合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规调整。下文不再另述。而房改房、拆迁安置房主要受《城市房地产管理法》、《物权法》、《合同法》调整，而且还受不同时期政府政策的影响。以下着重就此部分房屋买卖合同效力作一论述。
三、因我国现已从计划经济走向了市场经济，因而法律对合同效力认定也经历了不同的转变：
《城市房地产管理法》第(6)项规定：下列房产，不得转让：（六）\"未依法登记领取权属证书的；\"正是有了这条规定，在一定时期内，部分法院和法律专业人士就认为未取得房产证的合同即是无效合同。
《城市房地产管理法》是市场经济的产物，而且是行政管理色彩很浓的一部法律。但随着市场经济的到来，国家鼓励市场交易，尊重契约自由，在这种前提下，合同效力的认定得到了突破。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而《合同法》若干问题解释（一）第九条亦规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。从上述规定可知，房屋买卖合同生效与否与房屋是否取得了所有权证是两个不同的概念，不能混为一谈。当事人虽未取得房产证，但房屋买卖合同不能因此而无效。
本案中，李某提出合同无效的理由显然不能成立，章某有权要求其继续履行。
结语：房屋买卖合同纠纷还有许多种，本文仅取其中一种作简要论述。